2025年5月20日，东方证券发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，现房销售制度或将以“新老划断”原则实施。
报告具体内容如下：
第20周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-0.6%。沪深300指数报收3889.1，周度涨幅为-0.2%；创业板指数报收2039.5，周度涨幅-1.1%；房地产指数（申万）报收2167.8，周度涨幅为-0.8%。 地方政策方面。武汉市扩大多子女家庭购房支持范围；河南信阳市发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》；河南省洛阳市优化经济适用住房认购条件，取消70周岁上限；山东省正全面推进“好房子”建设，全省16市均已出台相关技术标准和导则；佛山市举行优才安居宜居工作启动仪式，一类领军人才购房补贴最高可达1000万。 第20周新房销量较第19周增加，二手房销售量较第19周增加。第20周44大城市新房销售为1.9万套，较第19周增加35.4%；21大城市二手房销售2.1万套，较第19周增加42.4%。库存量较第19周减少，库销比较第19周减少。截至第20周，18大城市库存为77.8万套，较第19周减少6.8万套；库销比为19.6个月，较第19周减少2.1个月。土地出让金减少。第20周36大城市市本级土地出让金为64.6亿元，较第19周减少96.8亿元。平均溢价率下降。第20周36大城市市本级土地成交平均溢价率5.0%，较第19周减少1.9%。 重点公司公告。中洲控股（000042）发布2024年年度报告（更新后）；新城控股（601155）、华侨城A、海南机场（600515）发布2025年4月份销售情况的公告；云南城投（600239）发布关于公司重大资产重组的进展公告；华夏幸福（600340）发布关于债务重组进展等事项的公告；荣盛发展（002146）发布关于诉讼事项及债务事项的公告。
近期，河南省信阳市出台文件，要求“新出让土地开发的商品房一律现房销售”，关于现房销售话题再次成为讨论热点。此前在预售制度下，开发商获得天然无息杠杆，以预收款撬动下一个项目的开发，在过去房地产大开发时代下以高周转模式运作的同时，也积累了大量风险，包括交付风险、债务风险，以及金融风险等正规配资平台，其负面影响在当下仍在消解。
现房销售对于开发商来说，最大的影响在于房企在项目建成后才能回款，现金流回笼周期拉长，房企周转率以及项目IRR可能显著下降，从而ROE承压；但考虑到房企拿地意愿及规模会明显下降，供需关系变动下地价可能降低，项目IRR的降幅可能相对缓和。此外，现房销售下房企产品力的重要性进一步放大。未来随着现房销售制度的推进，行业将进一步出清，融资渠道畅通且成本低、投资能力强、产品力强的房企市场份额可能进一步扩大。未来地产系统性金融风险有望大幅降低，行业可能加速资金、操盘、建造角色的分离。
对于购房者来说，现房销售可以避免烂尾风险，且产品质量能够被看见，有助于修复购房者信心。
此外，该制度下房企拿地会愈加谨慎，地价可能相应降低，同时小地块可能成为主流，土地财政下行压力可能加大。
值得强调的是，此次信阳发布的政策明确按照“新老有别”的原则实施，与24年8月国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布上提出的“现房销售指导仅针对增量，对存量项目影响有限”一致。另外，2024年3月住建部部长倪虹表示，要有力有序推进现房销售，明确指出推进现房销售不能搞“一刀切”。目前现房销售制度仅限于地方试点，如信阳待售库存较高，销售制度的切换更多是因势利导，推广到更多高能级城市的现实约束较大，需要考量“因城施策”，配套以各类政策支持，尤其是融资方面。
风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。
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